Quelle caution pour une location longue durée en Thaïlande ?

La pratique courante est de deux mois de caution plus un mois de loyer d'avance à la signature. Chez un bailleur professionnel (au moins trois logements loués à des particuliers), c'est aussi le plafond légal : la notification du comité des contrats de 2025 interdit toute clause portant le total avance + caution au-delà de trois mois de loyer, et impose la restitution de la caution sous 7 jours sans dommage (14 jours si une retenue est justifiée). Faites un état des lieux photographié daté : c'est la caution qui se joue là.

Mon propriétaire facture l'électricité 7 ou 8 bahts le kWh : est-ce légal ?

Chez un bailleur professionnel (au moins trois logements loués), non : la notification de 2025, en vigueur depuis le 4 septembre 2025, interdit toute clause fixant un tarif d'électricité ou d'eau supérieur à celui que le fournisseur facture au bailleur, et le contrat type officiel impose d'inscrire ce taux au contrat depuis la facture réelle. Chez un particulier qui ne loue qu'un ou deux logements, ce texte ne s'applique pas : le tarif du kWh se négocie au contrat, avant de signer.

Qui doit déclarer le TM30 : le locataire ou le propriétaire ?

Le logeur — chef de foyer, propriétaire, possesseur du logement — dans les 24 heures suivant votre installation. Le locataire étranger simplement hébergé n'en est pas redevable, mais il a intérêt à vérifier que la déclaration est faite : beaucoup de démarches d'immigration la supposent en pratique.

Que faire si mon bail contient une clause interdite ?

Pour un bail conclu avec un bailleur professionnel depuis le 4 septembre 2025, les clauses contraires à la notification de 2025 sont sans effet juridique, selon le Conseil des consommateurs de Thaïlande. Les baux signés avant cette date restent régis par l'ancien texte de 2019 jusqu'à leur terme. L'OCPB mène des contrôles sur le terrain et rappelle que le bailleur ne doit percevoir ni marge ni frais de service sur l'eau et l'électricité.

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Août 2026

Louer un appartement en Thaïlande longue durée

Q: Quel est le vrai prix officiel de l'électricité ?

Il n'existe pas de prix unique : la facture officielle se compose d'une grille progressive (pour un logement climatisé dépassant 150 kWh par mois : 3,2484 bahts les 150 premiers kWh, 4,2218 de 151 à 400, 4,4217 au-delà, plus 24,62 bahts de frais mensuels), d'un ajustement combustible révisé tous les quatre mois (0,1623 baht par kWh, reconduit jusqu'en décembre 2026) et de la TVA. Le régulateur annonce une moyenne d'environ 3,95 bahts par kWh hors TVA pour cette période.

Caution, contrat, et surtout les compteurs : depuis septembre 2025, une notification consommateur interdit aux bailleurs professionnels de revendre l'électricité au-dessus du tarif des régies. Ce que dit le texte, les grilles officielles MEA/PEA pour vérifier votre compteur, et ce qui reste à négocier quand le bailleur est un particulier.

Sommaire

L'essentiel Avant de signer La notification de 2025 Les compteurs TM30 et papiers FAQ

L'essentiel

La pratique courante : deux mois de caution plus un mois d'avance à la signature, bail d'un an, préavis à lire de près. Ne signez jamais depuis la France sans avoir vu le logement.
Depuis le 4 septembre 2025, une notification du comité des contrats encadre les bailleurs professionnels — au moins trois logements loués à des particuliers — : avance et caution plafonnées à 3 mois de loyer combinés, caution restituée sous 7 jours (14 en cas de retenue), et interdiction de facturer l'eau et l'électricité au-dessus du tarif que leur facture le fournisseur.
Le locataire d'un petit bailleur n'est pas couvert par ce texte : chez lui, le prix du kWh se négocie au contrat, avant de signer.
Le TM30 incombe au logeur, pas à vous — mais vérifiez qu'il le dépose : voir TM30 et rapport des 90 jours.

Avant de signer : les cinq points qui évitent les litiges

L'état des lieux, photos datées à l'appui, envoyé au bailleur par un canal écrit : c'est la caution qui se joue là, au départ comme au retour.
Le tarif de l'électricité et de l'eau écrit au contrat, en bahts par unité — le contrat type officiel de l'OCPB impose de l'inscrire depuis la facture réelle du fournisseur, avec le montant et le nombre d'unités de la facture ; exigez la même transparence partout.
Qui paie quoi : charges de copropriété, internet, entretien de la climatisation, petites réparations.
Durée, préavis et conditions de restitution de la caution, noir sur blanc.
Le dépôt du TM30 par le bailleur après votre installation, et une copie du justificatif.

Deux exemplaires d'un contrat de location thaïlandais signés et tamponnés sur le bureau d'un gestionnaire d'immeuble — Le bail en deux exemplaires : durée, caution, avance et tarif du kWh inscrits au contrat. Montants d'exemple. Illustration générée par IA.

Pour les loyers réels constatés poste par poste, le retour de terrain reste sur se loger à Pattaya — cette page-ci couvre le cadre, valable dans tout le pays.

La notification de 2025 : ce qui protège le locataire d'un bailleur professionnel

Le texte : la notification du comité des contrats faisant de la location résidentielle une « activité à contrat contrôlé », signée le 30 mai 2025, publiée au Royal Gazette le 6 juin 2025 et en vigueur depuis le 4 septembre 2025. Elle abroge la version de 2019 et abaisse le seuil d'application : elle vise désormais tout bailleur qui loue au moins 3 logements à des personnes physiques pour habiter (contre 5 auparavant), y compris via des plateformes — hôtels et dortoirs relevant de leurs lois propres exclus. Elle distingue deux contrats types : le bail court terme (3 ans au plus) et le bail long terme (plus de 3 ans et jusqu'à 30 ans, renouvelable sans excéder 30 ans à compter du renouvellement).

Caution et avance plafonnées : toute clause permettant de percevoir un loyer d'avance et une caution dont le total dépasse 3 mois de loyer mensuel est interdite (clause 6.1(2) du texte, lue sur le scan du Journal officiel). L'avance est définie comme une garantie restituée en fin de bail ou imputée sur le dernier mois. La pratique courante « 2 mois de caution + 1 mois d'avance » se situe donc exactement au plafond légal.
Caution restituée sous 7 jours après la fin du bail et la reprise des lieux s'il n'y a pas de dommage — frais d'envoi à la charge du bailleur — et sous 14 jours pour le solde si des dommages imputables au locataire sont déduits, l'usure normale n'en faisant pas partie (contrat type annexé, article 10).
Compteurs : interdiction expresse de toute clause fixant un tarif d'électricité ou d'eau supérieur à celui que le fournisseur facture au bailleur. Le contrat type annexé impose d'inscrire ce taux au contrat, tiré de la facture réelle, et ne permet de le faire évoluer que si le fournisseur public ajuste lui-même ses tarifs.
Autres clauses interdites : garder caution ou avance sans faute du locataire, changer le loyer en cours de bail, facturer des « frais de renouvellement », inspecter le logement sans prévenir (sauf urgence), bloquer l'accès ou saisir les biens sans résiliation légale.
Clauses contraires : sans effet juridique, rappelle le Conseil des consommateurs de Thaïlande. L'OCPB mène des contrôles sur le terrain et rappelle qu'aucune marge ni « frais de service » ne peut s'ajouter à l'eau et à l'électricité.
Baux antérieurs : un bail signé avant le 4 septembre 2025 reste régi par le texte de 2019 jusqu'à son terme — la bascule se fait au renouvellement.

Attention à la limite du texte : il ne protège pas le locataire d'un particulier qui ne loue qu'un ou deux logements. Et beaucoup de pages en ligne citent encore les règles des versions de 2018-2019 (seuil de 5 unités) : trois textes se sont succédé, seul celui de 2025 est en vigueur pour les nouveaux baux.

Les compteurs revendus : la grille officielle pour vérifier

Le classique : un kWh facturé 7 ou 8 bahts par l'immeuble, quand la régie facture selon une grille progressive. Il n'existe pas de prix unique officiel du kWh : la facture légale se compose du tarif de base, de l'ajustement combustible (Ft, révisé tous les quatre mois) et de la TVA. Les repères, d'après les grilles officielles :

Consommation mensuelle du logement	Tarif de base (THB/kWh)
Logement à plus de 150 kWh/mois (cas courant avec climatisation) — 150 premiers kWh	3,2484
kWh 151 à 400	4,2218
Au-delà de 400 kWh	4,4217
Frais de service mensuels	24,62 THB

S'y ajoutent le Ft — 0,1623 THB/kWh, fixé pour mai-août 2026 par le régulateur ERC le 1er avril 2026 et reconduit à l'identique pour septembre-décembre 2026 (décision du 22 juillet 2026, communiqué ERC du 23 juillet), pour une moyenne annoncée d'environ 3,95 THB/kWh hors TVA — puis la TVA. Grilles identiques MEA (Bangkok, Nonthaburi, Samut Prakan) et PEA (reste du pays) ; les petits logements sous 150 kWh/mois relèvent d'une grille encore plus basse. L'eau, à Bangkok : 8,50 THB/m³ jusqu'à 30 m³ (facturation minimale de 45 THB/mois, tarif MWA).

Une nuance avant d'accuser : dans un immeuble à compteur général, le fournisseur peut facturer le bailleur sur un tarif non résidentiel, plus cher que la grille ci-dessus — l'écart entre votre kWh et 3,25 THB n'est donc pas automatiquement une marge. La règle qui tient : chez un bailleur professionnel, votre taux ne peut pas dépasser celui de sa propre facture — demandez-la.

TM30, adresse et papiers du locataire

La notification de votre domicile à l'immigration (TM30) incombe au logeur dans les 24 heures — et votre obligation propre est de résider à l'adresse déclarée et de signaler tout changement. En pratique, plusieurs démarches (rapport des 90 jours, extension, certificat de résidence) supposent un TM30 à jour : le détail, fenêtres et amendes comprises, est dans TM30 et rapport des 90 jours (TM47). Le bail signé sert par ailleurs de justificatif de domicile dans plusieurs démarches — gardez-en un exemplaire papier.

Mur de boîtes aux lettres numérotées dans le hall d'un immeuble résidentiel thaïlandais, avec un panneau d'annonces — Numéro d'unité, adresse déclarée, copie du bail : c'est au pied de l'immeuble que tout se recoupe. Illustration générée par IA.

Questions fréquentes

Quelle caution est habituelle ?

Deux mois de caution plus un mois d'avance, en pratique. Chez un bailleur professionnel (3 logements et plus), c'est aussi le plafond légal : avance + caution ne peuvent dépasser 3 mois de loyer combinés, et la caution se restitue sous 7 jours sans dommage (14 en cas de retenue). L'état des lieux photographié reste votre meilleure protection.

Mains photographiant avec un téléphone une porte de placard de cuisine écaillée, à côté d'une fiche d'état des lieux remplie — La photo datée du défaut, et la ligne correspondante sur la fiche d'entrée : c'est là que se joue la caution. Illustration générée par IA.

Mon propriétaire facture le kWh 8 bahts : légal ?

Chez un bailleur d'au moins 3 logements : non — pas au-dessus du tarif que lui facture le fournisseur, et le taux doit figurer au contrat. Chez un particulier à 1 ou 2 logements : le texte ne s'applique pas, négociez le taux avant de signer.

Quel est le vrai prix officiel de l'électricité ?

Une grille progressive (3,2484 à 4,4217 THB/kWh au-delà de 150 kWh/mois) plus le Ft du moment (0,1623 THB/kWh, reconduit jusqu’en décembre 2026) plus la TVA — soit environ 3,95 THB/kWh en moyenne hors TVA pour cette période, selon le régulateur.

Qui déclare le TM30 ?

Le logeur, dans les 24 heures. Vérifiez qu'il le fait : beaucoup de démarches d'immigration la supposent en pratique.

Mon bail contient une clause interdite : que faire ?

Pour un bail signé depuis le 04/09/2025 avec un bailleur professionnel, elle est sans effet juridique selon le Conseil des consommateurs. Les baux antérieurs restent sous le texte de 2019 jusqu'à leur terme.

Sources

Notification du comité des contrats sur la location résidentielle B.E. 2568 (signée le 30/05/2025, Royal Gazette du 06/06/2025 vol. 142 partie spéciale 211 ง p. 80-84, en vigueur le 04/09/2025) et son contrat type annexé — PDF officiels publiés par l'OCPB, scan du Journal officiel relu page par page le 12/08/2026 (clauses 4, 6.1 et article 10 du contrat type), plus le communiqué de contrôles de décembre 2025 ; Conseil des consommateurs de Thaïlande (clauses contraires sans effet) ; grilles tarifaires résidentielles officielles PEA (en vigueur depuis mai 2023) et MEA, décisions Ft du régulateur ERC : mai-août 2026 (01/04/2026) et septembre-décembre 2026 (22/07/2026, communiqué du 23/07) ; tarif de l'eau MWA. Relevé du 12 août 2026 ; Ft re-vérifié le 22 août 2026. Le Ft change tous les quatre mois : re-vérifier les chiffres d'électricité à chaque période. Les pratiques de caution et d'avance relèvent de l'usage, pas d'un texte.